「あだちの家。」は約束します。

すべては「性能という土台」があってこそ。

こんなに密な配筋はほかでは見られません

いくらデザインがいい家でも、いくら住み心地のいい家でも、地震で崩れてしまったり故障が多発したりして長持ちしなかったらなんにもなりません。

特に地震大国日本の中でも最高レベルの危険度を有する浜松では、耐震への取り組みは絶対に怠るわけにはいきません。私たちは建築にたずさわる者として義務であり責任であると考えています。

そして、これは「当たり前」のことなのです。

ただ、皆さんが当たり前と思っているので、どの業者もあたり前にやっていると思うことは間違いです。

残念ながらこの業界は、皆さんがあたり前と思っていることを、あたり前にやっている業者が非常に少ない業界でもあります。

住まい手は住まいの性能(見えない部分)について調べたり学んだりすることは少ないと思います。

当たり前に必要なことだからこそ、いま一度その中身を確認してみましょう。

あだちの家は、最高等級の性能をお約束します。

1. 住宅性能表示します。

住宅性能表示とはなんなのでしょう?

住宅性能表示簡単に言えば、建物の完成してからでは見えない部分や、住まい手が分からない専門分野などを、全国で統一された等級(数値)によって分かりやすく表示して、第三者機関が、その数値通りにちゃんと施工しているかを検査し、合格すれば国が住まいの鑑定書を発行する制度です。

これにより、住宅品質確保法にもとづいて、国土交通大臣および内閣総理大臣が定めた共通の基準にのっとって第三者機関が評価や検査を行い、住宅性能評価書が交付されます。

ポイント

共通の基準で評価しているため、住宅を買う時や建てる時に住まいの性能を相互に比較したり、希望の性能を設計者や施工者に伝えたりすることができます。

住宅性能表示のメリット

1. 円滑、迅速で、専門的な紛争処理が受けられます。
もし、建設住宅性能評価書が交付された住宅でトラブルが発生した場合、国土交通大臣が指定する「指定住宅紛争処理期間(各地の弁護士会)」に紛争処理を申請することができます。

2. 住宅性能評価を受けた住宅は地震保険料の優遇もあります。
地震保険料は、耐震性能の等級に応じて割引が受けられます。

3. 住宅かし保険の加入や長期優良住宅の認定手続きがカンタンになります。
住宅性能評価書を取得した住宅は、住宅かし保険加入のための検査や長期優良住宅の認定手続きで、一部省略できるなど、カンタンになる場合があります。

4. フラット35の手続きがカンタンになります。
住宅性能評価書を取得した住宅は、フラット35を利用する場合、手続きがカンタンになる場合があります。優遇の条件や内容はそれぞれの金融機関により異なります。

『あだちの家。」の標準仕様

□ 耐震等級:等級最高等級

数百年に一度発生する地震(震度6強から7程度)の1.5倍の地震力に対して倒壊、崩壊せず、数十年に一度発生する地震(震度5強程度)の1.5倍の地震力に対して損傷しない程度。

□ 耐風等級:等級最高等級

500年に一度発生する暴風(1991年耐風19号の宮古島観測)の1.2倍の力に対して倒壊、崩壊せず、50年に一度発生する暴風(伊勢湾台風の名古屋観測)の1.2倍の力に対して損傷しない程度。

□ 維持管理:等級最高等級

掃除口及び点検口が設けられている等、維持管理を容易にすることに特に配慮した措置が講じられている。

□ 劣化対策:等級最高等級

通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代(おおむね75〜90年)まで、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するため必要な措置が講じられている。

□ 温熱環境:等級最高等級

エネルギーの大きな削減のための対策(エネルギーの使用の合理化に関する法律の規定による建築主の判断の基準に相当する程度)が講じられている。

2. 構造計算します。

木造住宅に構造計算は不要!?

構造計算と壁量計算

構造計算書類と壁量計算書類

2005年11月に発覚した構造計算書偽装問題は、まだまだ皆様のご記憶に新しいことと思います。建築に携わる者として、本当に許し難い事件でした。しかし、構造計算という言葉を広く世に知らしめたという事実も確かです。

建築物の耐震強度等が充分かどうか、それを確認するのが目的である構造計算ですが、一般的な木造建築の場合どうなっているかご存じでしょうか。

実は、建築基準法第20条第2項では、「木造の建築物で3以上の階数を有し、又は延べ面積が500平米、高さが13m若しくは軒の高さが9mを超え るもの。木造以外の建築物で2以上の階数を有し、又は延べ面積が200平米を超えるもの」、また、「高さが13m又は軒の高さが9mを超える建築物で、そ の主要構造部(床、屋根及び階段を除く)を石造、れんが造、コンクリートブロック造、無筋コンクリート造その他これらに類する構造としたもの」に、構造計 算が必要となっています。

つまり、一般的な2階建てと平屋の木造住宅については、構造計算が必要ないと法律で定められているのです。ご存じでしたか?

建築基準法施行規則第1条の3第18項で、「2階建て以下の木造住宅で建築士が設計したものならば構造計算書は不要(趣意)」となっています。要するに、すべては建築士と施工する業者に委ねられているのです。

この例外は、建築基準法施行法第10条の4号に規定があることから、「4号特例」と呼ばれています。
なぜ、「4号特例」ができたのでしょうか?

4号特例とは

昭和40年代初頭から急速に広まったプレハブ工法の認定による申請手続きの簡素化で、このままでは木造軸組在来工法はプレハブに負けてしまうという危機感が広がったそうです。

これを受けて国は、昭和58年に二級建築士の下に木造建築士を作り大工さんにも建築基準法をマスターしてもらい、確認申請を簡略化(4号特例)してでも大 工さんの責任で住宅が作れる事を目論みました。

これが4号特例が出来た由来だと言われています。

しかし、私たちの経験上、4号特例で確認申請が通った物件でも改めて構造計算をすると、強度に問題あることが少なくありません。

「あだちの家」はロジカルな家。

そこで、あだちの家では全棟において構造計算を実施しています。実を言うとあだちの家は木造住宅では類を見ない「ロジカルな家」なのです。

3. 長期優良住宅です。

あだちの家は、全棟 長期優良住宅です。

あだちの家は、全棟 長期優良住宅
あだちの家は、全棟が長期優良住宅です。もともとの性能が、すでに長期優良住宅の基準を上回っているので、メリットがある以上は今後もすべて長期優良住宅であることをお約束します。

長期優良住宅とは

2009年6月4日に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律(通称:長期優良住宅普及促進法)」の目的は、住宅を長期にわたり使用することにより、住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制し、環境への負荷を軽減するとともに、建て替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図ることです。

長期優良住宅を普及させる目的として、国は以下の点をあげています。

  1. 住宅の解体・除却に伴って生まれる廃棄物の排出が抑制され、環境負荷を軽減。環境問題に貢献。
  2. 建て替えや新築などに必要な費用を抑え、消費者の住まいに関わる負担を軽減。
  3. 良質な中古住宅の増加により中古住宅市場を活性化し、消費者の住まいに関する選択肢を増やす。
  4. 維持点検やリフォーム、中古住宅売買など、住宅分野におけるストックビジネスの育成を図る。

しかし、これらは「これから長期優良住宅を建てよう」という方に対する直接のメリットではありません。

長期優良住宅を建てるメリットは

長期優良住宅に税優遇
では、これから長期優良住宅を建てるメリットとはどういったことなのでしょうか。まず、金銭的なメリットとして次のようなことがあげられます。(2010年1月現在)

  1. 最大120万円の補助金
  2. 住宅ローン減税の優遇
  3. 投資減税型特別控除(住宅ローン減税を利用しない場合に限りますので割愛)
  4. 登録免許税の減額
  5. 不動産取得税の控除額増額
  6. 固定資産税の減額期間延長
  7. 住宅ローン供給支援

住宅ローン減税の優遇

一般の住宅
居住年 控除対象
借入限度額
控除期間 控除率 最大控除額
H21年 5,000万円 10年間 1.0% 500万円
H22年 5,000万円 500万円
H23年 4,000万円 400万円
H24年 3,000万円 300万円
H25年 2,000万円 200万円
長期優良住宅
居住年 控除対象
借入限度額
控除期間 控除率 最大控除額
H21年 5,000万円 10年間 1.2% 600万円
H22年 5,000万円 600万円
H23年 5,000万円 600万円
H24年 4,000万円 1.0% 400万円
H25年 3,000万円 300万円

登録免許税(登記にかかる費用のうちの一つ)の減額

本則 一般住宅特例 長期優良住宅
所有権保存登記 0.4% 0.15% 0.1%
所有権移転登記 2.0% 0.3% 0.1%

不動産取得税の控除額増額

長期優良住宅では、新築住宅の不動産取得税について課税標準からの控除額を一般住宅よりも増額されます。一般住宅の控除額がが1,200万円のところ、長期優良住宅では1,300万円まで控除することができます。

固定資産税の減額期間延長

長期優良住宅では、新築住宅の固定資産税の減額措置適用期間が一般住宅よりも長くなります。一般住宅では3年間のところ、長期優良住宅では5年間になります。

住宅ローン供給支援

長期優良住宅に認定された住宅に対して、住宅ローンの供給支援が行われています。住宅金融支援機構では、認定長期優良住宅について償還期間が最長 50年とした「フラット50」の取り扱いを開始したほか、優良住宅取得支援制度(フラット35S)において、認定長期優良住宅の金利優遇(0.3%)期間を20年間に延長しています。

4. 移住・住みかえ適合住宅です。

「あだちの家」の認められた資産価値

移住・住みかえ支援適合住宅証明書

移住・住みかえ支援適合住宅証明書

あだちの家は長期優良住宅などの法律ができる前から「住宅性能表示制度」を導入し、長期優良住宅以上の性能を住まい手に提供してきました。しかし、それらを資産価値として認知する法律や制度、または支援団体などは、ここ最近に至るまでありませんでした。
「移住・住みかえ支援適合住宅」は、「あだちの家」の性能を、初めて住まい手が、資産価値として活用できる制度です。

借り手がつかなくても家賃が貰える制度

「移住・住みかえ支援適合住宅」とはその名のとおり、「一般社団法人 移住・住み替え支援機構(略称:JTI)」の制度を年齢に関係なく、利用出来る制度です。

平成18年4月に設立されたこの団体は、主にシニア(50歳以上)のマイホームを借上げ賃料保証するために設立されました。

マイホーム借上げ制度の特徴

マイホーム借上げ制度の特徴(クリックで拡大)

「時間軸設計」で説明した通り、若い頃に建てる家は、通勤や通学の利便性が求められ、子ども部屋なども必要です。しかし、定年退職となり子どもも成人し巣立つと、住まいに求められるものは、まったく変化してしまいます。

そこで、いま住んでいる家を売って、新たに新築を検討したり、駅近のマンションに移ろうとした場合、日本の現在の家は約20年で資産価値がゼロになってしまいます。となると、ほぼ土地の値段でしか売れません。

そこで「あだちの家」は、「貸す」という第3の選択肢を増やしました。移住・住みかえ支援機構のマイホーム借上げ制度を利用すると、市場相場よりやや低めの賃料となりますが一度借り手があった後は賃料保証を受けられます。つまり、借り手がつかなくても家賃が貰える制度とも言えます。

住宅ローン破産はもう怖くない。

住宅ローン破産はもう怖くない「移住・住みかえ支援適合住宅」のもう一つのメリットが、この「再起支援借上げ制度」です。通常の住宅ローンの場合は、ローン返済の途中にお住まいの家を賃貸とすることはできません。つまり、住宅ローン返済が困難になった場合、住まい手には、自己破産しか方法が残っていないことになります。

しかし「移住・住みかえ支援適合住宅」であれば「再起支援借上げ制度」を利用して、住宅ローン返済が困難な期間のみ賃貸へ転用し、返済可能になれば、また我が家へ戻ってくることができます。これにより住まい手は、ローン破産の心配なく、安心してライフデザインの検討ができます。

5. CASBEE評価します。

CASBEE評価します。「CASBEE」とは、日本語で建築物総合環境性能評価システムといい、建物の環境性能を評価し格付けする方法です。

具体的には、省エネや省資源、リサイクル性能といった環境負荷削減と、室内の快適性や景観への配慮といった環境品質、性能の向上といった、建物がどれだけ環境と人に優しいかを総合的に評価するシステムです。

現時点でのメリットは特にありませんが、これから住まいの環境性能をはかる基準となっていくと考えられ、環境税などの指標になるとも言われています。

あだちの家では、環境への配慮が気になるという施主様からの多くの声により、全棟でCASBEEの評価を導入いたしました。

また、CASBEEのWEBサイトでは「レジリエンス住宅」チェックリストも公開されています。

http://www.ibec.or.jp/CASBEE/cas_home/resilience_checklist/index.htm

レジリエンスとは「しなやかさ、強靭さ」を表し、住まい手が健康かつ安全に過ごせること、災害時には被害に遭いにくく、万一の際にも素早く機能を取り戻せることを意味しています。
今後、80%の確率で発生が予見されている南海トラフ大地震で大きな被害が想定されている静岡県においては、住まいや暮らしのレジリエンスを高めておくことは必須のことであると「あだちの家。」は考えています。

6. BELS認証します。

住宅省エネラベルBELS(ベルス)とは、と説明する前にひとつ。

あなたは、家庭内でもっともエネルギーを使うのは何をする時だと思いますか?

平均的な家庭では、暖房、給湯、照明や家電がそれぞれ約三分の一ずつを占めています。家庭のエネルギー消費を大きく減らすためには、これら全ての省エネ対策に取り組むことが必要なのです。

それでは、どうやって減らせばいいのでしょうか?

エアコンの温度をこまめに調整する、テレビを見る時間を減らす、いろいろな方法がありますが、住宅を建てる時にはやはり省エネ住宅を選ぶことが重要です。

しかし、住宅の省エネ性能は断熱から設備まで総合的に考える必要があるため、一般の方にとってこの選択は簡単ではありません。

そこで、2017年4月、省エネ住宅の判断を手助けしてくれる新しい基準が施行されました。それが、省エネ性能を5段階評価できる表示制度BELSです。

これは2015年7月に公布された「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(建築物省エネ法)」にて定められたもので、省エネ性能表示のガイドラインに則って、その建築物の省エネ基準適合レベルを測るものです。
第三者機関により認証されるものですので、消費者のみなさまは、客観的なモノサシで住宅の省エネ性能を確認していただくことができます。

ちなみに、自動車業界でも同様に、低排出ガス車や燃費基準達成車を星マークで性能表示しており、ハイブリッドカーをはじめとしたエコカーは5つ星がついたりしています。BELSについても、それと同じものをイメージしていただければよいかと思います。

ひと昔前は、住宅の省エネ基準といえば断熱性能が対象でしたが、BELSでは、断熱性能に加えて暖冷房、給湯、照明設備などとさまざまな設備機器の性能までが評価の対象となります。なので、この基準をクリアしているということは総合的に省エネ性能に優れていることになります。

「あだちの家。」は、全棟このBELSによる省エネ性能表示を高いレベルで提供しています。

7. 住宅履歴登録します。

住宅履歴情報住宅履歴とは、住宅の設計、施工、維持管理、権利及び資産などに関する情報のことです。これは、住宅所有者である施主様が蓄積・管理し、活用していくためのものです。

いつ、だれが、どのように新築や修繕、改修・リフォームなどを行ったかを記録した、住まいの履歴書と言ってもいいでしょう。

長期優良住宅の推進にも見られるように、私たちは今、住まいの長寿命化を求められています。そして、長期に渡り優良な住宅を守っていくことが必要なのです。

住まいを長持ちさせるには

住まいを長持ちさせるには適切な維持管理が欠かせません。丁寧につくられた革靴やバッグと同じように、適切な維持管理により住まいも経年の美しさを増していきます。そして、定期的な点検整備により大きな故障をなくすことができます。

適切な維持管理に欠かせないもの

これまで、住まいの維持管理はとても難しいものでした。図面がない、仕様が分からない、誰が工事したかも分からない、業者がすでになくなっている、などなど。結局は壁や床をはがしてみないと分からない、ということになります。

そこで重要になるのが、この住宅履歴です。

住宅履歴が適切に管理されれば、将来的に修繕やリフォームするときも住まいの経歴が一目瞭然。もし、売ることになっても住まいの性能や状態を明確に証明できます。

しかし、膨大な量の住宅履歴情報を長期間にわたり保管しておくのは大変なことです。あだちの家では、書類をすべて電子化した上でCDやDVDに記録し施主様へお渡ししています。また、社内サーバーにも保存されています。

あだちの家は地域の家守りとして、いつまでも責任をまっとうすることをお約束します。

8. ハウスインスペクターの第三者検査を受けます。

ハウスインスペクター 山下陽平 氏静岡で初めて「欠陥住宅調査専門会社」を立ち上げた山下陽平 一級建築士。欠陥があるかを調べるだけでなく、新しく建った家に欠陥や不具合がないように工事中の第三者検査も行われています。

あだちの家は、その山下氏の第三者検査を全棟で受けています。

その検査は、計6回の定期検査に加え必要に応じ全部で30回以上行われ、チェック項目は300以上にも及びます。

山下氏いわく、「他社が行う2〜6回の定期検査は、欠陥を防ぐものではなく保証のため。これだけ現場を訪問してチェックを行えば、材料の自然変化によるもの以外の欠陥発生率は限りなく『ゼロ』になります」とのこと。

この検査は、施主様にとってとても良いことなのはもちろん、私たちにとっても良いことずくめなのです。もちろん、ミスなんてしないのが当然だと思いますが、そこは人間、やはり勘違いやケアレスミスは起こるもの。

そんなとき、この第三者検査が的確にフォローしてくれるので大きなミスや欠陥に繋がることがなくなるのです。

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