住宅性能表示制度
足立建築が自信を持って
住宅性能表示制度(設計住宅性能評価、建設住宅性能評価)
品確法と住宅性能表示制度
せっかく手に入れた住まいも性能に著しく問題があったり、生活に支障をきたす重大な欠陥があったりしては大変です。そうした住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、万一のトラブルの際も消費者保護の立場から紛争を速やかに処理できるよう、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が制定され、平成12年4月から施行されました。
品確法が作られた背景について、国土交通省ではこのように言っています。
- 住宅の性能を表示する共通ルールがないため、相互比較することが難しい。
- 住宅の性能に関する評価の信頼性に不安がある。
- 住宅の性能に関する紛争について、専門的な処理体制がないことから、その解決に多くの労力がかかる。
- 新築住宅の取得の際に、契約書において瑕疵担保期間が１～２年などとなっているため、その後に瑕疵が明らかになっても、無償修繕等が要求できない。
このような問題を解消するためには、住宅の生産からアフターサービスまで、一貫してその品質が確保されるような、新たな枠組みが必要だということで、品確法が制定され住宅性能表示制度などが創設されました。（なお上記4.については、2009年10月より10年間の瑕疵担保が義務化されました）
住宅性能表示制度の創設
住宅性能表示制度は、住宅の性能を契約の事前に比較できるよう新たに性能の表示基準を設定するとともに、客観的に性能を評価できる第三者機関を設置し、住宅の品質の確保を図っています。
「住宅性能表示制度」の目的
- 住宅の性能（構造耐力、遮音性、省エネルギー性等）に関する表示の適正化を図るための共通ルール（表示の方法、評価の方法の基準）を設け、消費者による住宅の性能の相互比較を可能にする。
- 住宅の性能に関する評価を客観的に行う第三者機関（登録住宅性能評価機関）を整備し、表示される住宅の性能評価結果の信頼性を確保する。
- 登録住宅性能評価機関により交付された住宅性能評価書を添付して住宅の契約を交わした場合などは、その記載内容（住宅の性能）を契約内容とみなすことにより、表示された住宅の性能を実現する。
「住宅性能表示制度」の10分野
- 構造の安定に関すること
- 火災等の安全に関すること
- 劣化の軽減に関すること
- 維持管理・更新への配慮に関すること
- 温熱環境に関すること
- 空気環境に関すること
- 光・視環境に関すること
- 音環境に関すること
- 高齢者等への配慮に関すること
- 防犯に関すること
「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」
住宅性能表示制度には、「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」があります。
設計住宅性能評価では、文字通り設計段階での住宅性能を評価します。その後、規定回数以上の現場検査を受け、施工段階・完成段階まで含めた住宅性能を評価するのが建設住宅性能評価です。
住宅性能表示制度はあくまでも任意の制度なので、設計住宅性能評価のみでも構わないことになっています。
しかし、欠陥建築の多くは設計に問題がなく施工段階での手抜きやミスが大きな原因です。したがって、欠陥住宅を予防するという意味合いでも設計・施工の両方を評価する建設住宅性能評価を選択した方が良いですし、次に述べるメリットも建設住宅性能評価でなければ受けられません。
万一の紛争処理体制
建設住宅性能評価書を交付された住宅にかかわるトラブルに対して、裁判外の紛争処理体制が整備され、万一のトラブルの場合にも紛争処理の円滑化、迅速化が図られています。
そもそも、現実的には指定住宅性能評価機関の評価員が綿密な検査を行うので、欠陥住宅が建つ可能性は格段に低いはずですが。
なぜ、このような制度ができたのか – 建築基準法時代の住宅建設とは
建設が設計通りに適正に行われたか分からない
本来であれば、建築確認の完了検査の際に建築主事（市町村建築確認担当課の職員）や確認申請を業務とする民間の担当員が確認すべき事柄です。
しかし、いわゆる悪徳業者側からみれば、施工の段階で検査員をごまかす方法はいくらでもあるようです。（欠陥の例は欠陥建築研究所のホームページをご参照下さい）
住宅性能表示制度を利用すれば、施工段階でも綿密な検査が入ります。検査回数だけでなく、検査項目の数も非常に多くなりますので、真面目に施工している業者としても安心して仕事ができます。
住宅としての最低水準はクリアしていても、建物の性能は分からない
建築基準法は住宅の最低基準を定めたものです。ですから、耐震性能や防火性能に優れた住宅であるということを評価できません。どんなに質の良い、水準以上の設計や施工であっても最低ラインぎりぎりの住宅と比較できないのです。
住宅性能評価を受けていなければ、「地震に強い」と言ってもどの程度地震に強いのか分かりませんし、「高断熱」と言ってもどれくらい断熱性能が高いのか分からない（証明ができない）のです。
建築基準法に規定のない部分の状態が分からない
先にもあげたように、建築基準法はその時点での住まいの最低ラインを規定したものです。
つまり、とりあえず建築基準法で定められたことを守りさえすれば、家を建てる許可はおります。しかしそれは、建築基準法に規定がないことは何もチェックされないということでもあります。
家を建てようと思っている方で「シックハウス」という言葉をご存じない方はいらっしゃらないと思いますが、つい最近の法改正まで建築基準法には室内空気環境に関する厳密な規定はありませんでした。
その点、住宅性能表示制度を活用すれば、住まいに関する様々な性能を等級によって確実に指定・確認することができますし、建設住宅性能評価であれば施工状況のチェックも万全です。
なぜ住宅性能表示制度の利用率が低いのか
住宅性能表示制度 利用の実態
平成21年11月度の国土交通省の発表によると、建築確認件数と住宅性能表示制度の実施状況は下記の通りです。
それによると、建築確認件数は43,890件ですが、建設住宅性能評価の受付が11,612戸（設計住宅性能評価の受付は14,095戸）となっています。住宅性能表示制度の利用率は約26%です。
住まいを建てる側（住宅取得者・お施主様）にとって良いことづくめの住宅性能表示制度なのに、なぜ利用率が低いのでしょうか。
住宅性能表示制度に対応できない、やりたくない業者がいる？
住宅建設技術のレベルが明確になってしまうから
手抜き工事が明らかになってしまうから
検査の増加に伴ってスケジュールがのびてしまうから
以上、クレームがあるため一時的に非公開といたします。どうしても知りたい場合は、直接お問い合わせください…
